利用するOTAを決めたら、アカウントを作成してリスティング（民泊物件の紹介ページ）を作成していきます。許可等の申請と並行して進め、許可が下りたらすぐに公開できる状態まで持っていけるようにすると良いでしょう。

リスティングの質は予約率を大きく左右するため、見栄えの良い写真や施設の魅力を最大限に伝えるライティング、適切な価格設定など、じっくり考えながら作成する必要があります。今回は、リスティングの作成にあたって押さえておきたい基本的なコツと、Airbnbにおけるリスティング作成手順について解説します。

Airbnbの登録手順とポイント

まずはこちらからホストアカウントを登録します。既にAirbnbのゲストアカウントを持っている場合はログインし、持っていなければゲストアカウントの作成から入ります。

施設概要の入力、写真のアップロード

登録の際に入力するメールアドレスや電話番号などは本人認証に用いられ、ゲストやホストに対する信頼性の向上につながるため、普段利用する正しいものを用いましょう。また顔写真はデフォルトではゲストアカウントとホストアカウントで共有されるため、なるべく安心感を持ってもらえる写真にするのが望ましいと言えます。はっきりと顔が分かるものが一般的ですが、女性モデルのフリー素材を使用するホストも多い印象です。

新規リスティングの登録は、Airbnbからの質問に一つずつ答えていく形で進めていきます。入力を間違えた場合や、定員数やその他詳細がまだ決まっていない場合でも、あとから修正は可能ですので、暫定情報を入れていきましょう。

途中、リスティングの画像をアップロードする箇所がありますが、なるべくプロが撮影したハイクオリティかつ高画質な写真や、アクセスマップ、間取り、近隣の観光スポットの写真などを合計20～50枚程度アップロードすると良いでしょう。先頭のほうにはリビングや寝室など民泊の主となる空間が分かる写真を、次いでキッチンや風呂といった設備、食器やカトラリー、掃除用具などの生活用品、それから近隣の情報などの画像を入れていくようにすると、ゲストが民泊の雰囲気やポイントを掴みやすくなります。

説明文、タイトルの入力

写真のアップロードが終わったら 、物件の説明文を書いていきます。説明文の上限は500文字なので、物件の魅力やコンセプト可能な限りアピールします。具体的に押さえておきたいポイントは後述します。なお、その次の「お部屋」の項目では、字数制限なく説明文を追加できます。500文字で説明しきれなかった細かい魅力のアピールや設備、備品の紹介などを書いて、必要な情報を網羅するようにしましょう。その他、ゲストとのやり取りの方法やエリア情報、交通案内などの項目を入力できます。

記入が済んだら、リスティングのタイトルを50文字以内で入力します。説明文を要約することを意識して、少ない文字数のなかで可能な限り物件の魅力を伝え、詳細ページに遷移したくなるキャッチコピーを考えてみてください。正解はありませんが、弊社の場合はアピールポイントを箇条書きする形で50文字いっぱい埋めています。

予約要件と料金の入力

Airbnbでは、ゲストがあなたのリスティングに予約をするための要件を定めることができます。例えば身分証を認証しているアカウントでなければ、即時予約はできずリクエストのみの受付とするなどの設定により、トラブルを起こしかねないゲストをなるべく排除したり、一定のゲストのみを受け入れたりしたい場合に便利です。ただし旅館業法上は原則として宿泊を拒否できないという規定があるため、法規にそぐわない機能となってしまいます。

複数の質問に答えていくと、料金設定のページに入ります。料金設定は物件のコンセプトやグレード、近隣の相場などから慎重に決めましょう。これも正解はありませんが、「値決めは経営」という言葉もあるほど収益を左右する非常に大切な部分なので、じっくり考えて設定しましょう。もちろん後から1日ごとの料金を設定していくことは可能ですが、グレードや価格帯を変更することは難しいため、その点だけ間違いないようにしましょう。

なお、価格設定の際の注意点として、 Airbnbの提示する推奨金額はいささか低すぎ、また物件のグレードを加味した数値でもないため、参考にはしないようにしましょう。同様の理由でスマートプライシングも使用しない方が望ましいと言えます。スマートプライシングとは需給バランスなどを鑑みてシステムが自動で価格設定を行ってくれる機能です。非常に便利ではありますが、Airbnbのシステムは精度がいまいちのため、Beds24などの外部ツールでスマートプライシングに対応しているものを使うほうが良いでしょう。

価格設定の次は、初回20%オフを適用するかどうか、といった質問があります。リスティングが公開されてすぐの間は、上位表示されやすいため集客力が高く、さらに割引を提示することで早期にレビュー評価を増やすことができます。これは任意ですが、基本的に弊社では20%オフを適用しています。

レビュー件数と評価の高さは後々のリスティング表示順位に影響するほか、スーパーホストの認定要件ともなっており、スーパーホストに昇格できればリスティングの上位表示効果やゲストからの一定の安心感を得ることにつながります。

次に連泊割引を設定します。Airbnbでは週割引と月割引を設定できます。これらを設定しておくことで、「週割引・月割引に対応している物件」という検索条件でリスティングが表示されるようになるため、一定の集客効果が期待できます。またコロナ禍においては、帰国後の一時滞在やマンスリーマンションとしての利用が増えているため、こうした需要を取り込める点からも、割引を設定した方が良いと言えるでしょう。なお、Airbnbの推奨割引率は少々大きすぎるため、これも鵜呑みにしない方が無難です。

証明書類のアップロードと公開後の対応

以上の項目の入力を終えたら、最後に旅館業や特区民泊の許可証の写真、もしくは住宅宿泊事業法の届出が受理された旨を証明する写真をアップロードし、数日間の審査を経て問題がなければリスティングが公開となります。

なお、リスティングが公開された後にしか編集できない項目も複数あるため、管理画面から忘れずにそれらの項目も入力しておきましょう。特に日本語以外の言語での説明文などは外国人に対する集客力に大きく影響するため、英語に加え、中国語（簡体字・繁体字）、韓国語なども入れておくと良いでしょう。理想はネイティブに翻訳してもらった文章を使用することですが、 Google 翻訳などを利用しても、ある程度意味が伝わる文章にはなります。

説明文を書く時のポイント

説明文の充実度や効果的なアピールは予約率に大きな影響を与えます。あなたのリスティングに予約を入れてもらうためのセールストークだと考えて、気合を入れて臨みましょう。

アピールポイントとコンセプトを書き出す

まず物件のアピールポイントになりうる要素を箇条書きで洗い出しておきます。例えば駅から近く交通アクセスが非常に優れていることや、美味しいレストランや飲み屋が周辺にたくさんあること、綺麗な内装や広い庭があるなど、集客のフックになりうる要素は多数あります。これらの要素をもれなく洗い出し、一覧にしてから文章を考えると抜け漏れがなくなるうえ、文章を書きやすくもなります。

同時に物件のコンセプトとターゲットについても横に書いておきます。こうすることで「誰に対する説明文を書けば良いのか」が明確になり、ターゲティングのブレがなくなります。 特にコンセプトやターゲットを決めてこなかった場合は、アピールポイントやインテリアから逆算してコンセプトとターゲットを決めるという手段を取ることもできます。

交通アクセスと観光地までの距離

交通アクセスの良さは、特に東京や大阪などの大都市では非常に重要です。新宿や渋谷、上野、浅草など、利便性が高く、かつ旅行の目的地にもなるような場所に物件があれば、大きなアドバンテージになります。郊外の住宅地であっても、例えば浅草まで電車で直通5分で行けるなどの強みがアピール要素になります。最寄り駅までの所要時間や、主要な観光スポット・街へのアクセス時間を漏れなく記載しておきましょう。

また少々忘れがちな部分ですが、電車に加えて、バスでアクセスできる場所を調べることも大切です。例えば、東京ディズニーランドに行きたいと考えるゲストは日本人・外国人問わず多数存在します。電車では京葉線の舞浜駅が最寄りですが、他路線の駅前からも直通バスが出ていたりするため、その便がある駅周辺ならアピールポイントになり得ます。

コンセプトとこだわりポイント

リスティングのコンセプトやこだわりのポイントを共有するのも大切です。例えば乳幼児と楽しめる施設というコンセプトであれば、その旨を説明することで、ターゲットとなるゲストが安心して予約を入れられます。

さらに、設備や備品類、インテリアなどのこだわりポイントももれなく説明しましょう。上記のコンセプトであれば、ベビーベッドや子供用のハイチェア、食器、おもちゃや絵本などが取り揃えられているかと思いますので、その旨を説明文に盛り込みましょう（もちろん写真にも追加しておきます）。温泉があることや、高級な家具や寝具を使っていることをアピールする施設も多く見られます。

感染症対策

最近では、感染症対策をどれだけを行っているかということも予約状況に影響するという見方が強くなっています。エントランスに消毒用のアルコールを設置していたり、各洗面所に置いてあるハンドソープを紹介したり、空気清浄機を設置していたりする旨を紹介するほか、アルコールスプレー等の備品や清掃時の消毒方法などをアピールすることも有効です。

なおAirbnb以外の多くのOTAでは、民泊のような一棟貸しスタイルにはあまり慣れていないユーザーがリスティングを多く閲覧することが考えられます。その場合「他にお客様グループはいないため、安心してお過ごしいただけます」といった内容や「無人の施設なのでスタッフとの接触もありません」といった旨をアピールするのも良いでしょう。トラブルや低評価の対策にもなります。

近隣のレストランなどのおすすめスポット

また施設の近くの美味しいレストランや飲み屋、商業施設や日帰り温泉などのスポットは、Airbnbであればガイドブックに掲載することも可能ですが、もれなく説明文の中にも記載しておきましょう。外国語に対応しているお店のリストもまとめておくと喜ばれます。

特に、その地域の名物料理を食べられる良いお店が近くにあれば、積極的に紹介したいものです。大阪のたこ焼きやお好み焼き、福岡ならもつ鍋など、日本人も外国人も食べたいと思えるような料理を出すお店が近くにあればポイントは高いと言えます。その他、食べログなどのグルメレビューサイトで高評価を得ている飲食店が近くにあれば、その旨を添えて紹介するのも良いでしょう。

滞在の利便性を高める設備、備品の紹介

他にも民泊に滞在中の利便性を高める設備や備品類があれば紹介しましょう。例えば洗濯と乾燥を同時に行えるドラム式洗濯機があれば、長期滞在をするゲストに喜ばれます。他にも動画やビデオオンデマンド（VOD）に対応しているテレビやポケットWiFi、鍋やホットプレートなどのパーティーライクに使える調理器具、ゲームや観光雑誌、漫画などなど、様々なアイテムがアピール要素になります。

まとめ

リスティングの作成は予約率を左右する大切なポイントで、マーケティング力が問われます。魅力的な写真と説明文を用意して、施設の魅力を最大限にゲストに知らせましょう。

正解はありませんが、押さえておきたい基本的なポイントを把握しておくだけで効果的なリスティングの作成はグッと楽になります。後から予約状況やリスティングの閲覧状況などのデータを見てブラッシュアップすることも可能なので、じっくり考えつつ、70点前後の完成度を目指すように作成するのも良いでしょう。また、料金設定も非常に大切で、かつ難しいポイントになります。競合物件やコンセプト等を鑑みて、こちらも慎重に決めましょう。

 


 

住宅宿泊事業法による家主不在型民泊や、旅館業民泊を行う際などは、消防法の規定に沿って消防設備を備え付ける必要があります。数十万円以上のまとまった工事費用がかかるポイントですが、物件によってはさらに投資が重くなるため、慎重に進めることが大切です。

ここでは、民泊物件を検討する際に最低限見ておきたい消防法の判断ポイントを解説します。
 

民泊を運営するには、様々なリスクを補償してくれる保険への加入が欠かせません。通常の火災保険や借家人賠償責任保険では民泊は補償対象外となってしまうため、民泊を補償対象としてくれる専用の保険に加入する必要があります。

民泊保険に加入することで、ゲストが建物内の備品を破損・汚損したり、建物の一部分を壊してしまったりした際にも補償を受けられます。ホストからゲストへ直接損害賠償請求を行うよりも弁済を受けやすくなるため、強い味方になります。またホストやゲストが負った損害賠償責任についても補償してくれるため、事業リスクを大きく下げられます。

この記事では、個人でも契約できる民泊専用保険について、主なものを補償内容と金額から比較解説していきます。既に加入している民泊用保険に不満をお持ちの方や、これから新しい物件に対して保険加入を検討している方など、ご参考にしてください。

 

民泊用の保険一覧

民泊専用の保険は、いくつかの民泊関係の民泊団体がサービスを提供しています。保険会社とホストが直接契約するのではなく、保険会社と契約している団体にホストが加入する形で補償を受けられる点が特殊だと言えます。以下、比較表です。

	日本民泊協会(JAPA)	民泊民宿協会	民泊専用保険
家主への賠償責任	家主への賠償責任 : 1億円 ①火災 ②破裂・爆発 ③給排水設備の破損により生じた漏水、放水等による損害	3,000万円 免責金額3万円	3,000万円 ※修理費用補償は300万円 免責金額3,000円
施設やホストの欠陥・不備による賠償責任	1億円(免責無し)	1億円 免責金額3万円	5,000万円
ゲストが負った賠償責任	1億円(免責無し)	1億円 免責金額3万円	－
その他サービス	盗難による損害補償(1事故100万円) 旅行会社・観光関係機関等への宣伝(広報) ゲストの手荷物宅配サービス利用可能 緊急時駆けつけサービスコミュニティ参加可能 サイト内に宿泊施設の情報を掲載可能	緊急トラブル対応（別途費用）	室内設備の補償：100万円 類焼損害補償：1億円
1年あたりの料金	32,000円	24,900円～	45,000円～

日本民泊協会（JAPA）

日本民泊協会の提供する保険は、営業許可の種類や建物種別、面積などによらず、一律32,000円と安価なのが特徴です。施設賠償と個人賠償がそれぞれ1億円設定されています。

会員になると、主に同ウェブサイト上で民泊物件の情報を掲載したり、ウェブサイトを5万円で作ってもらえたりする特典もあるほか、空港から施設への手荷物宅配サービスの利用等の特典も利用できます。

民泊民宿協会

民泊民宿協会は、これまで弊社が利用していた保険サービスです。補償内容が充実していたのですが、2021年からそれぞれの補償に対して一律免責金額3万円が設定されたことで使い勝手が悪くなってしまいました。賃借物件での民泊運営における保険申請の金額は少額のケースが多いので、3万円の免責でもバカになりません。

金額は営業許可の種類と面積によって変わります。

	民泊新法（住宅宿泊事業法） 特区民泊（国家戦略特区）	旅館業法 ※パンフレット記載の情報を最新と解釈し記載
50㎡以下	24,900円	80㎡以下：32,900円 100㎡以下：40,000円
100㎡以下	32,900円
100㎡超	40,000円	要見積り

また、三井住友グループ企業による、緊急時のコールセンター対応および駆けつけサービス（駆けつけは別途料金）を受けることもできます。

民泊専用保険

民泊専用保険は、保険代理店のBrightReachが提供するパッケージです。上記3つの内容に比べると割高だと言えますが、類焼損害補償が付いており、民泊物件で火災が発生して隣家などが延焼した場合において、重過失等により損害賠償責任を負った際の補償を受けることが可能です。

保険代理店経由での民泊保険

その他の保険代理店に依頼することで民泊用の保険を提案してもらうこともできます。しかし弊社にて見積りを取ったところ、上記三つの民泊協会が提供するプランには価格面・補償面ともに及ばない印象です。

調査が不足しているため正確な理由までは分かりませんが、単純に私の見積りの取り方が悪かったのか、あるいは民泊協会がボリュームディスカウントを利かせていて有利な保険内容を提案できるのか、どちらかによるものではないかと考えます。

まとめ

民泊用の保険はなかなかまとまった情報が得にくいのですが、上記三つの民泊団体のプランであれば、大きな間違いは無いでしょう。

他にも関連業界団体が民泊に使える保険を提供しているようですが、基本的には該当の事業を行っている企業しか加盟できないため、その他の企業や個人ホストの方は、上記民泊団体のプランを利用すると良いでしょう。